Спрос на новостройки в России встал, и роста не предвидится

В 2017 году в России было заключено 700 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 0,3% меньше, чем в 2016 году, когда Росреестр зафиксировал 702 тыс. сделок. Таким образом, рынок новостроек в России продолжает пребывать в рецессии. В 2014 году в стране было заключено 847 тыс. ДДУ, после чего последовал кризисный обвал спроса в 2015 году, когда число ДДУ сократилось до 679 тыс. (-20%). В 2016 году спрос восстановился, но не полностью – россияне заключили 702 тыс. ДДУ. В 2017 году число сделок по-прежнему отстает от докризисного значения на 17%.

Лидеры объема Спрос на новостройки по стране распределен крайне неравномерно. Почти половина (49%) всех сделок приходится на шесть из 82 регионов. В их числе: Московская область (95 тыс. ДДУ), Москва (71 тыс.), Санкт-Петербург (63 тыс.), Краснодарский край (49 тыс.) Ленинградская область (36 тыс.), Новосибирская область (26 тыс.). Как и прогнозировали эксперты «Метриум» в прошлом году, спрос на новостройки продолжает концентрироваться в наиболее экономически развитых регионах, тогда как в других локациях он либо стагнирует, либо сокращается. В 2016 году на долю шести ведущих регионов – «Большой шестерки» – приходилось только 45% всех сделок (323 тыс. ДДУ), в 2017 году суммарный спрос в них вырос на 5% и достиг 340 тыс. сделок (49%).

«География спроса на новостройки полностью отражает неравномерность экономического развития России, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Вложиться в строящееся жилье могут позволить себе преимущественно жители крупных городов и окружающих их агломераций. Причем доля последних в совокупном спросе по стране возрастает. Кроме того, в этих регионах высокие объемы строительства, тогда как в прочих субъектах РФ новостроек мало, и локальные рынки образованы преимущественно вторичным жильем. Обращает на себя внимание и тот факт, что спрос растет в меньшей части регионов, тогда как в большинстве субъектов он падает.

Однако увеличения числа сделок в меньшинстве регионов достаточно, чтобы итоговое количество ДДУ осталось на уровне прошлого года. Это также свидетельствует об углублении экономического неравенства разных уголков страны». Среди регионов «Большой шестерки» наиболее яркую динамику роста спроса продемонстрировала Москва. Если по итогам 2016 года в столице было заключено 49 тыс. ДДУ, то в 2017 году их число увеличилось до 71 тыс. ДДУ (46%). С большим отрывом от нее следует Санкт-Петербург (9%) и Московская область (3%). На остальных крупнейших рынках зафиксировано снижение покупательской активности: в Краснодарском крае – на 6%, в Ленинградской области – на 11%, в Новосибирской области – на 19%. Последний регион имеет все шансы выпасть из когорты самых активных рынков жилья. За прошедший год число сделок с новостройками в Новосибирской области сократилось с 32 тыс. до 26 тыс. Между тем ближайший претендент на попадание в «Большую шестерку» – Ростовская область – нарастила число заключенных ДДУ с 17 тыс. до 21 тыс.

Прогноз на 2018 год Аналитики «Метриум» прогнозируют, что в следующем году ситуация на рынке новостроек принципиально не изменится. Доходы населения продолжат стагнировать, как и цены на жилье. В таких условиях единственным источником роста спроса в целом на жилищном рынке останется ипотека. 2018 год начался с очередного снижения ключевой ставки до 7,5%, предпринятого Центробанком в феврале. Этот шаг регулятора позволяет предположить, что смягчение кредитно-денежной политики продолжится и дальше, пока ЦБ не увидит роста инфляции и улучшений в экономической активности. В связи с этим ставки по ипотеке в течение следующего года могут сократиться до 9,1-9,0%. «Сокращение ставок на 3 процентных пункта за последние три года привело к уменьшению ежемесячного платежа по ипотеке примерно на 20-30%, – говорит Мария Литинецкая. – Именно этот факт сделал ипотеку более доступной. Однако одинаково ли позитивна данная тенденция для сегментов первичного и вторичного жилья? На мой взгляд нет, и это наглядно демонстрируют результаты прошлого года. По данным АИЖК, по итогам 2017 года доля сделок с ипотекой на рынке новостроек в России почти не изменилась – 50% против 49% в 2016 году. При этом аналогичный показатель на вторичном рынке вырос с 25% до 31%. Число выданных кредитов на покупку «первички» не изменилось, а на «вторичке» выросло на 26%. Такая динамика не удивительна: 44% семей, по данным ВЦИОМ, на которые ссылается АИЖК, рассматривает улучшение жилищных условий прежде всего, как расширение жилой площади.